3 November 2000 External T.I. 2000-0047535 F - CHNT USAGE-UN IMMEUBLE

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13(7) 45(1)

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

QUESTIONS

OUR COMMENTS

Principal Issues: [TaxInterpretations translation]

A taxpayer owns an immovable with four units. If there is a change in use of one unit, should the four apartments be considered four separate properties for the purposes of the change-in-use rules in paragraphs 13(7)(a), (b) and 45(1)(a) of the Act or should the building be considered a single property and the change-in-use rules in paragraphs 13(7)(d) and 45(1)(c) of the Act apply instead.

Position: The four apartments should be considered four separate properties for the purposes of the change-of-use rules in paragraphs 13(7)(a), (b) and 45(1)(a) of the Act.

Reasons: Previous position EC1987. If the immovable were considered as a single property in this situation, the application of paragraphs 13(7)(d) and 45(1)(c) of the Act would produce a result that is not representative of the actual situation.

XXXXXXXXXX

November 3, 2000

Dear Sir,

Subject: Application of the change of use rules under subsections 13(7) and 45(1) of the Act

This is in response to your letter of September 11, 2000, in which you asked for our opinion on the above subject.

You presented us with the following situation:

1. Ms. X is the owner of an immovable containing four units, Apartments A, B, C and D (we have assumed that these are four self-contained domestic establishments). She does not own any other immovables.

2. The total cost of the building, acquired on January 1, 2000, was $400,000, including $100,000 for the land.

3. Ms. X occupied Apartment C from January 1, 2000 to December 31, 2004. This apartment was her principal residence.

4. Apartments A, B and D were rented out and earned income. Ms. X did not claim any capital cost allowance on the rented part of the building throughout the period of ownership.

5. In 2001, Ms. X invested $50,000 in improvements to Apartment C, which she occupied.

6. On January 1, 2005, Ms. X decided to personally occupy Apartments A and B and to rent Apartment C. Apartment D is still rented.

7. On January 1, 2005, the fair market value (FMV) of the building was $500,000, including $100,000 for the land. Part of the increase in the FMV of the building since its acquisition was due to the improvements made to Apartment C. For the purposes of this letter, we have assumed that the other portion of the increase in FMV, i.e. $50,000, is to be allocated equally to each apartment, i.e. $12,500 each.

QUESTIONS

You wish to know whether the four apartments should be considered as four separate properties for the purposes of the change-in-use rules in paragraphs 13(7)(a), (b) and 45(1)(a) of the Income Tax Act (the “Act”), or whether the building should be considered a single property and the change-in-use rules in paragraphs 13(7)(d) and 45(1)(c) should apply instead.

OUR COMMENTS

As stated in paragraph 22 of Information Circular 70-6R3 dated December 30, 1996, it is the practice of our Directorate not to issue written opinions regarding proposed transactions otherwise than by way of advance income tax rulings. Furthermore, when it comes to whether a completed transaction has received appropriate tax treatment, that determination rests first with our Tax Services Offices following their review of all facts and documents, which is usually performed as part of an audit engagement. However, we can offer the following general comments that we hope may be helpful to you. These comments may not, however, fully apply to the situation you have submitted.

In the type of situation you have presented to us, we agree with you that each apartment should be considered a separate property for the purposes of applying the change-in-use rules.

Here is a summary of the tax implications applicable to the situation you have presented to us.

When Ms. X stopped using Apartment C as her principal residence on January 1, 2005 and started renting it out, there was a complete change in use of the Apartment. Consequently, paragraph 13(7)(b) applied for the purposes inter alia of sections 13 and 20. Accordingly, Ms. X was deemed to have acquired Apartment C for the purpose of earning income in the amount of $134,375 (calculated under paragraph 13(7)(b) based on a cost of the property of $125,000, a FMV of $137,500 and a rate applicable under clause 13(7)(b)(ii)(B) of 3/4). Furthermore, for the purposes of applying subdivision c of the Act, paragraph 45(1)(a) applied and Ms. X was deemed to have disposed of Apartment C on January 1, 2005 for proceeds equal to the FMV of the property, i.e. $137,500, and to have reacquired the property immediately thereafter at a cost equal to that FMV. As a result of this deemed disposition, Ms. X realized a capital gain of $12,500, but this gain will not be taxable by virtue of paragraph 40(2)(b) since Apartment C was Ms. X's principal residence.

When Ms. X stopped renting Apartments A and B and started using them for personal purposes, there was a complete change in use of those apartments. Consequently, paragraph 13(7)(a) applied for the purposes inter alia of sections 13 and 20. Ms. X was then deemed to have disposed of Apartments A and B on January 1, 2005 for proceeds equal to their FMV, i.e., $87,500 each, and to have reacquired them immediately thereafter at a cost equal to that FMV. Furthermore, for the purposes of applying subdivision c of the Act, paragraph 45(1)(a) applied and Ms. X was deemed to have disposed of Apartments A and B on January 1, 2005 for proceeds equal to their FMV, i.e. $87,500 each, and to have reacquired them immediately thereafter at a cost equal to that FMV. As a result of this deemed disposition, Ms. X will realize a capital gain of $12,500 for each of the apartments. However, Ms. X could make an election under subsection 45(3) if one of the apartments becomes her principal residence. If she makes such an election, paragraph 45(1)(a) will not apply in respect of that apartment, so there will be no deemed disposition or acquisition and no capital gain. If Ms. X made improvements to Apartments A and B so that those two properties could be considered a single “housing unit” for purposes of the definition of principal residence in section 54, she may be able to make an election under subsection 45(3) in respect of both apartments. This is a question of fact that cannot be decided.

These comments are not advance income tax rulings and do not bind the Agency with respect to any particular factual situation. Furthermore, they are based on the current Act.

We hope you find these comments useful.

Best regards,

Ghislain Martineau
Acting Manager
Individuals and Business Section
Business and Publications Division
Income Tax Rulings Directorate

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All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

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Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

QUESTIONS

NOS COMMENTAIRES

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the Department.

Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle du ministère.

Principales Questions: Un contribuable détient un immeuble dans lequel il y a quatre logements. S'il y a un changement d'usage d'un logement, est-ce qu'on doit considérer les quatre appartements comme quatre biens distincts pour l'application des règles de changement d'usage aux alinéas 13(7)a), b) et 45(1)a) de la Loi ou si on doit considérer que l'immeuble est un seul bien et que ce sont plutôt les règles de changement d'usage aux alinéas 13(7)d) et 45(1)c) de la Loi qui s'appliquent.

Position Adoptée: On doit considérer les quatre appartements comme quatre biens distincts pour l'application des règles de changement d'usage aux alinéas 13(7)a), b) et 45(1)a) de la Loi

Raisons POUR POSITION ADOPTÉE: Position antérieure EC1987. Si on considérait l'immeuble comme un seul bien dans cette situation, l'application des alinéas 13(7)d) et 45(1)c) de la Loi donnerait un résultat non représentatif de la situation réelle.

XXXXXXXXXX

Le 3 novembre 2000

Monsieur,

Objet: Application des règles de changement d'usage
en vertu des paragraphes 13(7) et 45(1) de la Loi

La présente est en réponse à votre lettre du 11 septembre 2000 par laquelle vous nous demandez notre opinion concernant le sujet mentionné en titre.

Vous nous présentez la situation suivante:

1. Madame X est propriétaire d'un immeuble qui comprend quatre logements, appartements A, B, C et D (nous prenons pour acquis qu'il s'agit de quatre établissements domestiques autonomes). Elle ne possède aucun autre immeuble.

2. Le coût total de l'immeuble, acquis le 1er janvier 2000, est de 400 000 $, dont 100 000 $ pour le terrain.

3. Madame X occupe l'appartement C du 1er janvier 2000 au 31 décembre 2004. Cet appartement est sa résidence principale.

4. Les appartements A, B et D sont loués et rapportent un revenu de bien. Madame X ne réclame aucune allocation du coût en capital sur la partie louée de l'immeuble pendant toute la durée de détention.

5. En 2001, Madame X investit 50 000 $ en améliorations de l'appartement C qu'elle occupe.

6. Le 1er janvier 2005, Madame X décide d'occuper personnellement les appartements A et B et de louer l'appartement C. L'appartement D est toujours loué.

7. Au 1er janvier 2005, la juste valeur marchande (JVM) de l'immeuble est de 500 000 $, dont 100 000 $ pour le terrain. Une partie de l'augmentation de la JVM de l'immeuble depuis son acquisition est due aux améliorations apportées à l'appartement C. Pour les fins de la présente, on va considérer que l'autre partie de l'augmentation de la JVM, soit 50 000 $, est répartie en parts égales à chaque appartement, soit 12 500 $ chacun.

QUESTIONS

Vous désirez savoir si on doit considérer les quatre appartements comme quatre biens distincts pour l'application des règles de changement d'usage aux alinéas 13(7)a), b) et 45(1)a) de la Loi de l'impôt sur le revenu, ci-après la «Loi», ou si on doit considérer que l'immeuble est un seul bien et que ce sont plutôt les règles de changement d'usage aux alinéas 13(7)d) et 45(1)c) de la Loi qui s'appliquent.

NOS COMMENTAIRES

Tel qu'il est mentionné au paragraphe 22 de la circulaire d'information 70-6R3 du 30 décembre 1996, notre Direction a comme pratique de ne pas émettre d'opinion écrite concernant des transactions projetées autrement que par voix de décisions anticipées. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux des services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Néanmoins, nous vous offrons les commentaires généraux suivants qui pourraient cependant ne pas s'appliquer intégralement à la situation que vous nous avez soumise.

Dans le genre de situation que vous nous avez présentée, nous sommes d'accord avec vous pour considérer chaque appartement comme un bien distinct pour les fins de l'application des règles de changement d'usage.

Voici donc un résumé des implications fiscales applicables à la situation que vous nous avez présentée.

Lorsque Madame X cesse d'utiliser l'appartement C à titre de résidence principale le 1er janvier 2005 et qu'elle commence à le louer, il y a un changement complet d'usage de cet appartement. Par conséquent, l'alinéa 13(7)b) de la Loi s'applique, entre autres, pour les fins de l'application des articles 13 et 20. Madame est alors réputée faire l'acquisition de l'appartement C en vue d'en tirer un revenu pour un montant de 134 375 $ (calcul selon l'alinéa 13(7)b) de la Loi en considérant un coût du bien de 125 000 $, une JVM de 137 500 $ et un taux applicable à la division 13(7)b)(ii)(B) de la Loi de 3/4). Par ailleurs, pour les fins de l'application de la sous-section c de la Loi, l'alinéa 45(1)a) de la Loi s'applique et Madame X est réputée avoir disposé de l'appartement C le 1er janvier 2005 pour un produit égal à la JVM du bien, soit 137 500 $, et d'avoir acquis de nouveau ce bien immédiatement après à un coût égal à cette JVM. En raison de cette disposition réputée, Madame X réalisera un gain en capital de 12 500 $, toutefois ce gain ne sera pas imposable en raison de l'alinéa 40(2)b) de la Loi puisque l'appartement C était la résidence principale de Madame X.

Lorsque Madame X cesse de louer les appartements A et B et qu'elle commence à les utiliser à des fins personnelles, il y a un changement complet d'usage de ces appartements. Par conséquent, l'alinéa 13(7)a) de la Loi s'applique, entre autres, pour les fins de l'application des articles 13 et 20. Madame est alors réputée avoir disposé des appartements A et B le 1er janvier 2005 pour un produit égal à leur JVM, soit 87 500 $ chacun, et les avoir acquis de nouveau immédiatement après à un coût égal à cette JVM. Par ailleurs, pour les fins de l'application de la sous-section c de la Loi, l'alinéa 45(1)a) de la Loi s'applique et Madame X est réputée avoir disposé des appartements A et B le 1er janvier 2005 pour un produit égal à leur JVM, soit 87 500 $ chacun, et les avoir acquis de nouveau immédiatement après à un coût égal à cette JVM. En raison de cette disposition réputée, Madame X réalisera un gain en capital de 12 500 $ pour chacun des appartements. Toutefois, Madame X pourrait faire un choix en vertu du paragraphe 45(3) de la Loi si un de ces appartements devient sa résidence principale. Si elle fait un tel choix, l'alinéa 45(1)a) de la Loi ne s'appliquera pas à l'égard de cet appartement, il n'y aura donc pas de disposition et d'acquisition réputée et pas de gain en capital. Si Madame X fait des améliorations aux appartements A et B de sorte que ces deux biens pourraient être considérés comme un seul «logement» pour les fins de la définition de résidence principale à l'article 54 de la Loi, elle pourrait peut-être faire un choix en vertu du paragraphe 45(3) de la Loi à l'égard des deux appartements. Il s'agit ici d'une question de fait sur laquelle on ne peut pas se prononcer.

Ces commentaires ne constituent pas des décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu et ne lient pas l'Agence à l'égard d'une situation factuelle particulière. De plus, ils sont basés sur la Loi actuelle.

Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles et nous vous prions d'agréer, Monsieur, l'expression de nos sentiments distingués.

Ghislain Martineau
Gestionnaire intérimaire
Section des particuliers et
des entreprises
Division des entreprises et
des publications
Direction des décisions de l'impôt

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Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 13 - Subsection 13(7) - Paragraph 13(7)(b) - Subparagraph 13(7)(b)(ii) - Clause 13(7)(b)(ii)(B)

change in use of unit in 4-plex from personal to rental and vice versa

An individual owned a building containing four units (which were self-contained domestic establishments) and which CCRA treated as separate properties for applying the change-in-use rules. When she stopped using one of the units as her personal residence and started renting it out, its cost for CCA purposes was stepped by ¾ under s. 13(7)(b)(ii)(B), and she would realize a capital gain pursuant to s. 45(1)(a).

The change-in-use rules also would apply when she stopped renting two of the units and started using them for personal use, with the s. 45(3) election available.

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 45 - Subsection 45(1) - Paragraph 45(1)(a)

building of the taxpayer with 4 units treated as 4 separate properties for purposes of the change-in-use rules

Where there was a change in use of one unit (e.g., from use as a principal residence to rental use) in a building of four units owned by the taxpayer, the four units would be considered as four separate properties for the purposes of the change-in-use rules in ss. 13(7)(a), (b) and 45(1)(a), rather than the building being considered a single property and the change-in-use rules in ss. 13(7)(d) and 45(1)(c) applying instead.

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