21 May 2003 Internal T.I. 2003-0001407 F - DISPOSITIONS SUBJECT TO WARRANTY

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Also released under document number 2003-00014070.

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Facts

Question

Our comments

Principal Issues: [TaxInterpretations translation]

A taxpayer disposed of a rental property in XXXXXXXXXX. In XXXXXXXXXX, the taxpayer had to pay an amount as a warranty payment and legal costs.

What is the nature of the loss arising from the guarantee payment and the legal costs incurred by the taxpayer in XXXXXXXXXX?

Position:

Capital loss.

Reasons:

Application of section 42 of the Act. The costs incurred appear to us to be in performance of a warranty obligation arising from the sale of the rental property.

May 21, 2003

Shawinigan-Sud Tax Centre     	               Headquarters
Assessment Office                                  Danielle Bouffard
                                                   (613) 957-8953
Attention: Mr. Gilles Godin
		                                       2003-000140

Tax treatment of a warranty payment and legal fees

This is in response to your facsimile of February 4, 2003, in which you requested our opinion on the above subject. We have taken into account the additional information you sent us on May 7, 2003, including the XXXXXXXXXX notarized sales contract.

Facts

1. A taxpayer sold in XXXXXXXXXX a rental property (the "Property").

2. In XXXXXXXXXX, he received a letter (the "Letter") from the purchaser's legal advisors advising him of XXXXXXXXXX deficiencies in the Property and requesting that he carry out all remedial work at his own expense within a certain period. Otherwise, the purchaser was to carry out the work and claim the costs incurred from the taxpayer, without prejudice to any claim by the purchaser for damages, disturbances and inconvenience suffered.

3. On XXXXXXXXXX, the purchaser acknowledged having received from the taxpayer the sum of $XXXXXXXXXX in principal, interest and costs and gave the taxpayer a full and final release. The taxpayer was unable to provide any details of the components of the $XXXXXXXXXX as principal, interest and other costs.

4. The taxpayer has requested an adjustment to the amount of terminal loss and capital loss computed in XXXXXXXXXX following the disposition of the Property to reflect the payment of $XXXXXXXXXX and legal fees in the amount of $XXXXXXXXXX incurred in XXXXXXXXXX.

Question

What is the nature of the loss resulting from the payment of $XXXXXXXXXX and legal fees incurred by the taxpayer in XXXXXXXXXX? In which taxation year, if any, can the taxpayer claim the loss?

Our comments

The notarized contract of sale of XXXXXXXXXX provides, inter alia, that the "sale is made with the legal guarantee". Articles 1726, 1732 and 1733 of the Civil Code of Québec (the "C.C.Q.") deal with warranties of quality and contractual warranties which relate, among other things, to the seller's liability for latent defects. Article 1728 of the C.C.Q. provides that a seller who knew of a latent defect or could not have been unaware of it is liable for all damages suffered by a buyer of property with latent defects.

Section 42 of the Income Tax Act (the "Act") provides that, under certain conditions, an outlay or expense made or incurred by a taxpayer in the performance of a warranty obligation, following the disposition of a property, is deemed to be a capital loss arising from the disposition of a capital property in the taxation year in which the taxpayer incurred the expense.

According to paragraph 8 of Interpretation Bulletin IT-330R, the conditions that must be met for section 42 of the Act to apply are as follows:

— the amount paid must have been made or incurred pursuant to a warranty obligation, and

— the warranty obligation necessitating the payment must have been incurred in connection with a disposition of capital property and not goodwill or other eligible capital property.

Taking into account the reasons given by counsel in the Letter, it appears to us that the amount paid by the seller in XXXXXXXXXX arises from that warranty in the contract of sale that protected the purchaser from latent defects and is covered by section 42 of the Act.

Consequently, the amount of $XXXXXXXXXX, including, if applicable, the interest and other costs, as well as the legal fees, result in the realization of a capital loss arising from the disposition of capital property in the taxation year in which they were incurred, which in this case is XXXXXXXXXX.

For your information, unless exempted, a copy of this memorandum will be severed using the Access to Information Act criteria and placed in the Canada Customs and Revenue Agency's library. A severed copy will also be distributed to the commercial tax publishers for inclusion in their databases. The severing process will remove all material that is not subject to disclosure, including information that could disclose the identity of the taxpayer. Should your client request a copy of this memorandum, the CRA library version can be provided. Alternatively, the client may request a severed copy using the Privacy Act criteria, which does not remove client identity. Requests for this latter version should be made by you to Ms. Jackie Page at (819) 994-2898. A copy that has been severed in accordance with the Privacy Act will be sent to you for delivery to the client.

We hope you find these comments helpful. Should you require additional information regarding the content of this document, please do not hesitate to contact us.

Ghislaine Landry, CGA
for the Director
Business and Partnership Division
Income Tax Rulings Directorate
Policy and Legislation Branch

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All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.

Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Faits

Question

Nos commentaires

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CCRA.

Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ADRC.

Principale Question:

Un contribuable a disposé d'une propriété locative en XXXXXXXXXX . En XXXXXXXXXX , il a dû débourser une somme à titre de paiement de garantie ainsi que des frais légaux.

Quelle est la nature de la perte qui découle du paiement de garantie et des frais légaux encourus par le contribuable en XXXXXXXXXX ?

Position Adoptée:

Perte en capital.

Raisons POUR POSITION ADOPTÉE:

Application de l'article 42 de la Loi. Les frais engagés nous semblent en exécution d'une obligation de garantie découlant de la vente de la propriété locative.

Le 21 mai 2003

Centre fiscal de Shawinigan-Sud	               Administration centrale
Examen au Bureau	                                 Danielle Bouffard
                                                   (613) 957-8953
À l'attention de Monsieur Gilles Godin
		                                       2003-000140

Traitement fiscal d'un paiement de garantie et de frais légaux

La présente fait suite à votre fac-similé du 4 février 2003 dans lequel vous demandez notre opinion quant au sujet mentionné en titre. Nous avons tenu compte des renseignements additionnels que vous nous avez fait parvenir le 7 mai 2003, dont le contrat de vente notarié de XXXXXXXXXX.

Faits

1. Un contribuable a vendu en XXXXXXXXXX une propriété locative (ci-après la " Propriété ").

2. En XXXXXXXXXX, il reçoit des conseillers juridiques de l'acheteur une lettre (ci-après la " Lettre ") l'avisant d'anomalies XXXXXXXXXX de la Propriété et une mise en demeure lui demandant de procéder à ses frais, dans un certain délai, à tous les travaux correctifs. Autrement l'acheteur devait procéder aux travaux tout en réclamant les frais encourus au contribuable, sans préjudice à une réclamation éventuelle de l'acheteur pour les dommages, troubles et inconvénients subis.

3. Le XXXXXXXXXX, l'acheteur a reconnu avoir reçu du contribuable une somme de XXXXXXXXXX $ en capital, intérêt et frais et a donné quittance complète et finale au contribuable. Le contribuable n'a pu fournir aucun détail sur les composantes du XXXXXXXXXX $ à titre de capital, intérêts et autres frais.

4. Le contribuable a demandé un réajustement au montant de la perte finale et de la perte en capital calculé en XXXXXXXXXX suite à la disposition de la Propriété pour tenir compte du paiement de XXXXXXXXXX $ et des frais légaux au montant de XXXXXXXXXX $ encourus en XXXXXXXXXX.

Question

Quelle est la nature de la perte qui découle du paiement de XXXXXXXXXX $ et des frais légaux encourus par le contribuable en XXXXXXXXXX? Dans quelle année d'imposition, s'il y a lieu, le contribuable peut-il réclamer ladite perte?

Nos commentaires

Le contrat de vente notarié de XXXXXXXXXX prévoit, entre autres, que la " vente est faite avec la garantie légale ". Les articles 1726, 1732 et 1733 du Code civil du Québec (ci-après le " C.c.Q. ") traitent des garanties de qualité et conventionnelle qui ont trait, entre autres, à la responsabilité du vendeur dans le cas de vices cachés. L'article 1728 du C.c.Q. prévoit que le vendeur qui connaissait un vice caché ou ne pouvait l'ignorer, est redevable de tous les dommages-intérêts soufferts par un acheteur d'un bien ayant des défauts cachés.

L'article 42 de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la "Loi") stipule que, à certaines conditions, une dépense engagée par un contribuable en exécution d'une obligation de garantie, à la suite de la disposition d'un bien, est réputée constituer une perte en capital découlant de la disposition d'une immobilisation effectuée au cours de l'année d'imposition pendant laquelle le contribuable a engagé la dépense.

Selon le paragraphe 8 du Bulletin d'interprétation IT-330R, les conditions que la dépense concernée doit remplir pour que l'article 42 de la Loi s'applique sont les suivantes:

le versement de la somme doit avoir été effectué ou encouru conformément à une obligation de garantie et l'obligation de garantie qui rend le versement nécessaire doit avoir été contractée relativement à une disposition d'un bien en immobilisation, à l'exclusion d'un achalandage et des autres biens en immobilisations admissibles.

En tenant compte des motifs évoqués dans la Lettre par les conseillers juridiques, il nous semble que le montant payé par le vendeur en XXXXXXXXXX découle de cette garantie prévue au contrat de vente qui protégeait l'acheteur des vices cachés et est visé par l'article 42 de la Loi.

Conséquemment, le montant XXXXXXXXXX $, incluant s'il y a lieu l'élément intérêts et autres frais, ainsi que les frais légaux entraînent la réalisation d'une perte en capital découlant de la disposition d'immobilisations dans l'année d'imposition où ils ont été engagés ou encourus, soit dans le cas présent, en XXXXXXXXXX.

Pour votre information, une copie de cette lettre sera épurée selon les critères contenus dans la Loi sur l'accès à l'information et sera disponible dans la Bibliothèque de l'ADRC qui se trouve sur votre réseau local ou sur Intranet. Une copie de la version épurée sera également distribuée aux éditeurs fiscaux commerciaux pour insertion dans leurs banques de données. Le processus d'épuration permet d'enlever toute information qui n'a pas à être dévoilée y compris toute information qui permettrait l'identification du contribuable. Si votre client demande une copie de cette lettre, vous pouvez lui remettre une copie épurée de la lettre telle qu'elle se trouve dans la Bibliothèque de l'ADRC. Le client peut aussi demander une copie de la lettre épurée en vertu des critères de la Loi sur la protection des renseignements personnels sur laquelle apparaît le nom du contribuable. Toute demande à cet effet devrait être faite auprès de Madame Jackie Page au (819) 994-2898. La copie épurée selon les critères de la Loi sur la protection des renseignements personnels vous sera alors envoyée pour que vous puissiez la remettre à votre client.

Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles. Si vous désirez des informations additionnelles concernant le contenu du présent document, n'hésitez pas à communiquer avec nous.

Ghislaine Landry, CGA
pour le Directeur
Division des entreprises et des
sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique
et de la législation

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Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 42

s. 42 applied to payment of claim of purchaser based on latent defect in property and to legal fees

Where, after selling a property, the vendor settled a claim of the purchaser based on a latent defect in the property with the payment of a lump sum (which was not allocated between the damages amount, interest and the purchaser’s costs) as well as paying its own legal costs, s. 42 applied to deem a capital loss in the year in which it made those payments.

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21 May 2003 Internal T.I. 2003-0001407 F - DISPOSITIONS SUBJECT TO WARRANTY

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