12 February 1997 Internal T.I. 9626577 F - REVENU DE LOCATION ET SOCIETE DE PERSONNES

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

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Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle du ministère.

				Le 12 février 1997

	Bureau des services fiscaux 	Direction des décisions
	  de Montréal	  et de l'interprétation
		  de l'impôt
	A l'attention de Mme Brigitte Gener	Michel Lambert
				7-962567
		7-962657

Revenu provenant de la location d'un immeuble que détient une société de personnes

La présente fait suite à votre lettre du 30 juillet 1996 concernant une société de personnes qui réalise des revenus de location. Veuillez nous excuser du délai que nous avons mis à répondre à votre demande.

LES FAITS

M. et Mme X sont associés d'une société de personnes (la "Société") légalement constituée au Québec. La Société possède un immeuble locatif de seize unités de logements résidentiels. La Société n'a aucun employé et ne fait que louer l'immeuble. Elle n'offre aucun service à ses locataires à l'exception de l'entretien des espaces communs. L'exercice de la Société s'est toujours terminé le 30 juin.

VOS QUESTIONS

Vous désirez savoir si la Société exploite une entreprise en considérant la définition du mot "entreprise" au paragraphe 248(1) de la Loi de l'impôt sur le revenu (la "Loi").

Vous nous demandez si la Société avait le droit de choisir un exercice financier différent de l'année civile.

Enfin, vous voulez savoir si la Société a droit à une déduction en vertu du paragraphe 34.2(4) de la Loi et si la Société peut faire un choix en vertu du paragraphe 249.1(4) de la Loi.

NOTRE OPINION

LA NOTION D'ENTREPRISE

La première question est de savoir si la Société exploite une entreprise. Le terme entreprise au paragraphe 248(1) se lit en partie comme suit:

Sont compris parmi les entreprises, les professions, métiers, commerces, industries ou activités de quelques genres que ce soit et (...) les projets comportants un risque ou les affaires de caractère commercial1, à l'exclusion toutefois d'une charge ou d'un emploi.

A notre avis, la règle de l'ejusdem generis s'applique pour établir si une activité quelconque est une entreprise au sens du paragraphe 248(1) de la Loi. La règle de l'ejusdem generis est une règle d'interprétation selon laquelle un terme générique2 qui suit une énumération désigne des personnes ou des choses du même ordre. Par conséquent, une activité de quelques genres que ce soit doit être du même ordre qu'une entreprise, une profession, un métier ou un commerce. Nous sommes d'opinion que la location de l'immeuble par la Société n'est pas une activité du même ordre que les activités énumérées dans la définition.

Nous sommes aussi d'avis que la location de l'immeuble par la Société n'est pas un projet comportant un risque ou les affaires de caractère commercial. A cet égard, nous nous référons à la version anglaise de la Loi qui se lit comme suit : an adventure or concern in the nature of trade. Il doit donc s'agir d'un projet ou d'une activité qui a trait au commerce (trade).

Selon le Petit Robert, dictionnaire de la langue française, le commerce est une opération qui a pour objet la vente d'une marchandise, d'une valeur, ou l'achat de celle-ci pour la revendre après l'avoir transformée ou non. Quant au mot trade, le Concise Oxford Dictionary le définit en partie comme suit: (1) business, esp. mechanical or mercantile employment opp. to profession, carried on as means of livelihood or profit (a carpenter, a butcher, by trade) (...) (2) exchange of commodities for money or other commodities, commerce, (...).

Nous sommes d'opinion que la location de l'immeuble par la Société n'a rien d'une activité qui a trait au commerce et qu'il ne s'agit donc pas d'un projet comportant un risque ou les affaires de caractère commercial.

Enfin, la jurisprudence nous indique que lorsqu'un contribuable loue un immeuble sans offrir de services particuliers, il n'exploite pas une entreprise3. A l'égard des revenus de location provenant d'un immeuble, nous n'avons trouvé aucune décision des tribunaux qui s'appuie sur la définition du mot entreprise au paragraphe 248(1) de la Loi pour conclure qu'une location d'immeuble était une entreprise. A notre avis, cette absence de jurisprudence eu égard à la définition du mot entreprise vient renforcer l'analyse que nous venons de faire.

En tenant compte de la règle de l'ejusdem generis, du sens courant des mots et de la jurisprudence, nous sommes d'avis que la location de l'immeuble par la Société n'est pas une entreprise.

Évidemment, si la location était assortie de plusieurs services, notre conclusion pourrait être différente. Le Bulletin d'interprétation IT-434R indique les circonstances où la location peut être considérée comme une entreprise. Selon les faits que vous nous avez fournis, la Société ne fournit pas des services qui peuvent nous amener à conclure qu'elle exploite une entreprise.

L'EXERCICE DE LA SOCIÉTÉ

L'alinéa 96(1)b) de la Loi prévoit que l'année d'imposition d'une société de personnes correspond à son exercice.

Pour les années d'imposition commençant avant 1995, le paragraphe 248(1) de la Loi prévoyait que l'exercice était la période pour laquelle les comptes de l'entreprise du contribuable avaient été ordinairement arrêtés ou agréés pour l'établissement de la cotisation en vertu de la présente loi; en l'absence d'une coutume établie, l'exercice était celui que le contribuable adoptait.

Cette définition permettait donc à une société de personnes de choisir une fin d'exercice quelconque à l'égard d'une entreprise. Il n'existait cependant aucune disposition similaire dans la Loi concernant les revenus de biens. Par conséquent, la Société aurait dû avoir comme fin d'exercice le 31 décembre de chaque année.

Pour les exercices commençant après 1994, le paragraphe 249.1(1) de la Loi stipule ceci:

Pour l'application de la présente loi, l'exercice d'une entreprise ou d'un bien d'une personne ou d'une société de personnes s'entend de la période pour laquelle les comptes de la personne ou de la société de personnes sont arrêtés pour l'établissement d'une cotisation en vertu de la présente loi. L'exercice ne peut toutefois se prolonger

a) (...)

b) dans le cas des entités suivantes, au delà de la fin de l'année civile où il a commencé (...)

(i) (...)

(ii) une société de personnes dont un particulier (...) serait un associé au cours de l'exercice, si celui-ci se terminait à la fin de l'année civile dans laquelle il a commencé.

Ainsi, pour une société de personnes visée au sous-alinéa 249.1(1)b)(ii) de la Loi et qui loue un immeuble sans qu'il s'agisse de l'exploitation d'une entreprise, le paragraphe 249.1(1) de la Loi force cette société à avoir une fin d'exercice au 31 décembre de chaque année4. Une telle société ne peut pas faire un choix en vertu du paragraphe 249.1(4) de la Loi afin de prolonger un exercice au delà du 31 décembre de chaque année puisque ce choix n'est possible que dans les cas de l'exercice d'une entreprise.

Nous savons que plusieurs sociétés de personnes qui n'ont que des revenus de bien ont choisi des fins d'exercice différentes du 31 décembre de chaque année. Dans le passé, il semble que le Ministère ait accepté une telle situation. Puisque la Loi vient d'être modifiée pour forcer ces sociétés de personnes à adopter le 31 décembre comme fin d'exercice, nous sommes d'avis qu'il n'y a pas lieu de cotiser de nouveau les sociétés de personnes qui avaient une fin d'exercice autre que le 31 décembre comme si leur fin d'exercice était effectivement le 31 décembre et ce, pour les années d'imposition se terminant avant 1995.

RÉSERVE POUR LE REVENU AU 31 DÉCEMBRE 1995

Le paragraphe 34.2(4) de la Loi permet une déduction dans le calcul du revenu d'un contribuable, à titre de provision pour le revenu au 31 décembre 1995, dans le cas où un contribuable exploite une entreprise au cours d'une année d'imposition. Selon les faits fournis, la Société n'exploite pas une entreprise et par conséquent, le paragraphe 34.2(4) de la Loi ne s'applique pas; aucune provision ne peut donc être réclamée en vertu de ce paragraphe.

Le ministère des Finances nous a confirmé qu'il n'était pas dans l'intention d'accorder la provision prévue au paragraphe 34.2(4) de la Loi à l'égard d'un revenu de bien.

Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles.

Marc Vanasse
Chef de section intérimaire
Section des ressources, des sociétés
de personnes et des fiducies
Direction des décisions
et de l'interprétation de l'impôt
Direction générale de la politique
et de la législation

ENDNOTES

1.En anglais "an adventure or concern in the nature of trade".

2.En l'occurrence, une activité de quelques genres que ce soit.

3.Votre question semble porter davantage sur l'effet de la définition du mot entreprise au paragraphe 248(1) de la Loi que sur la distinction jurisprudentielle entre un revenu de bien et un revenu d'entreprise. Par conséquent, nous n'élaborerons pas sur cette abondante jurisprudence. Au besoin, n'hésitez pas à nous contacter de nouveau.

4.Sauf si la société est dissoute dans l'année, sa dernière fin d'exercice sera à la date de la dissolution.