9 October 2025 APFF Financial Planning Roundtable Q. 9, 2025-1071451C6 F - Règle sur les reventes précipitées et location à court terme

Unedited CRA Tags

RÉFÉRENCE À LA LOI: 12(13) B) DÉFINITION DE L’EXPRESSION « BIEN RÉSIDENTIEL » AU PARAGRAPHE 67.1(1) L.I.R. / DEFINITION OF THE EXPRESSION "RESIDENTIAL PROPERTY" IN SUBSECTION 67.1(1) ITA.

View modes

Translation

Translation disclaimer

This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Principal Issues: Can the CRA specify : a) What constitutes a “property […] that is […] a housing unit” for the purposes of the definition of “flipped property” in subsection 12(13) ITA?; b) What constitutes a residential property for the purposes of the section 67.7 of the ITA? More specifically, does a bedroom or a section of a residence (for example, the basement), often called a studio or bachelor, fall within the definition of “residential property” set out in subsection 67.7(2) ITA?

Position: (a) CRA is of the view that the expression “property […] that is […] a housing unit” means a property that consist of a single housing unit. (b) CRA opinion is that a bedroom or basement constitutes “ residential property” within the meaning of the definition of the expression provided in subsection 67.7(1) of the Income Tax Act.

Reasons: (a) For the purposes of the definition of “flipped property”, the wording of the Act limits the scope of the measure to a property that consist of a single housing unit. (b) Wording of the legislation

CRA AND FINANCE CANADA ROUND TABLE FINANCIAL PLANNING 9 OCTOBER 2025

APFF - CONFERENCE 2025

9. Flipped property rule and short-term rentals

Background

In recent years, various tax measures have been put in place to make housing more affordable and to encourage more Canadians to become homeowners. Some of those measures are ultimately aimed at discouraging various practices that can have an impact on rising real estate prices.

For example, the flipped property rules in subsection 12(12), applicable to dispositions after 2022, provides a deeming rule that a gain on the disposition of certain property is fully taxable income. Another of those measures, set out in section 67.7 and added in 2024, concerns the limitation of expenses relating to income earned from a so-called non-compliant short-term rental. Those two provisions of the Income Tax Act affect the disposition or rental of certain residential properties. More specifically, the flipped property rules in subsection 12(12) apply to "flipped property", an expression defined in subsection 12(13) and referring to property that is, among other things, a "housing unit".

However, the expense limitation rules for short-term rentals in section 67.7 apply to property that qualifies as "residential property".

Questions for the CRA

Could the CRA clarify:

Could the CRA clarify:

(a) What constitutes a "property [...] that is [...] a housing unit" for the purposes of the definition of "flipped property", as set out in subsection 12(13) of the Act?

(b) What constitutes "residential property" for the purposes of section 67.7 of the Act? Specifically, does a bedroom or section of a residence (e.g., basement), often referred to as a studio or bachelor, fall within the definition of "residential property" in subsection 67.7(2)?

CRA Response to Question 9(a)

The term "housing unit" is not defined in the Income Tax Act. Consequently, in the absence of a definition that gives that term a specific technical meaning for the purposes of the definition of "flipped property" in subsection 12(13), we must rely on its ordinary meaning, which includes its dictionary meaning. A synthesis of the definitions given in various dictionaries leads us to conclude that a housing unit is normally represented by premises or a set of premises, occupied by a person or a group of persons, and which includes a certain number of features such as a kitchen, a bathroom, etc. However, for the purposes of the definition of "flipped property", the other terms used by Parliament, i.e. "property [...] that is [...] a housing unit", restrict the scope of the measure to a property that is a single housing unit. Thus, for the purposes of the flipped property rules, "flipped property", as defined in subparagraph 12(13)(a)(i), refers only to property that includes a single housing unit. The question of whether a property includes one, or more than one, housing units for the purposes of the definition of "flipped property" is one that can only be answered after an analysis of all the relevant facts and circumstances.

Furthermore, although subsection 12(12) does not apply to the disposition of a property that is not a flipped property, it remains essential to determine whether such a disposition gives rise to income from a business or a capital gain, which can only be done following a careful examination of certain criteria that have been repeatedly recognized in the jurisprudence. To this end, Interpretation Bulletin IT-459 (footnote 1) and paragraphs 3 to 6 of Interpretation Bulletin IT-218R (footnote 2) set out the principal criteria considered by the courts in determining whether the sale of a property gives rise to a capital gain or business income, as well as the CRA's comments on them.

CRA Response to Question 9(b)

Essentially, the purpose of subsection 67.7(2) is to disallow rental expenses (footnote 3) in computing income related to a “non-compliant short-term rental,” that is, when renting residential property located in a province or municipality that does not permit short-term rentals (less than 90 consecutive days) or that does not meet all provincial or municipal registration, licensing, and permit requirements.

Pursuant to subsection 67.7(1), "residential property" means all or any part of a house, apartment, condominium unit, cottage, mobile home, trailer, houseboat or other property, located in Canada, the use of which is permitted for residential purposes under applicable law of the province or municipality in which the property is situated. In light of that definition, the CRA is of the view that a room or basement constitutes "residential property" within the meaning of the definition of that term in subsection 67.7(1).

Eric Paquin

Anne Dagenais

October 9, 2025
2025-107145

FOOTNOTES

Note to reader: Due to our system requirements, the footnotes contained in the original document are shown below instead:

1. CANADA REVENUE AGENCY, Interpretation Bulletin IT-459, "Adventure or Concern in the Nature of Trade" (archived), September 8, 1980 ("Interpretation Bulletin IT-459").

2. CANADA REVENUE AGENCY, Interpretation Bulletin IT-218R, "Profits, capital gains and losses from the sale of real estate, including farmland and inherited land and conversion of real estate from capital property to inventory and vice versa" (archived), September 16, 1986 ("Interpretation Bulletin IT-218R").

3. These rental expenses are, within the meaning of the Income Tax Act, a "non-compliant amount", which is an expression defined in subsection 67.7(1). That definition provides that that amount is restricted according to the number of days in the taxation year during which the residential property was a non-compliant short-term rental compared to the number of days in the taxation year during which the residential property was a short-term rental.

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.

Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: PRINCIPALES QUESTIONS: Est-ce que l’ARC pourrait préciser : a) Ce qui constitue un « bien […] qui est […] un logement » pour les fins de la définition de « bien à revente précipitée », tel qu’il est énoncé au paragraphe 12(13) L.I.R.? b) Ce que constitue un « bien résidentiel » aux fins de l’article 67.7 L.I.R.? Plus précisément, est-ce qu’une chambre ou encore une section d’une résidence (par exemple, le sous-sol), souvent appelée studio ou bachelor, fait partie de la définition de « bien résidentiel » énoncée au paragraphe 67.7(2) L.I.R.? / Can the CRA specify : a) What constitutes a “property […] that is […] a housing unit” for the purposes of the definition of “flipped property” in subsection 12(13) ITA?; b) What constitutes a residential property for the purposes of the section 67.7 of the ITA? More specifically, does a bedroom or a section of a residence (for example, the basement), often called a studio or bachelor, fall within the definition of “residential property” set out in subsection 67.7(2) ITA?

Position: POSITION ADOPTÉE: a) L’ARC est d’avis que l’expression « bien […] qui est […] un logement » s’entend d’un bien qui comprend un seul logement. / CRA is of the view that the expression “property […] that is […] a housing unit” means a property that consist of a single housing unit. b) L’ARC est d’avis qu’une chambre ou un sous-sol constitue un « bien résidentiel » au sens de la définition de cette expression prévue au paragraphe 67.7(1) L.I.R. / CRA opinion is that a bedroom or basement constitutes “ residential property” within the meaning of the definition of the expression provided in subsection 67.7(1) of the Income Tax Act.

Raisons: RAISONS: a) Aux fins de la définition de « bien à revente précipitée », le libellé de la Loi vient restreindre la portée de la mesure à un bien qui comprend un seul logement. / For the purposes of the definition of “flipped property”, the wording of the Act limits the scope of the measure to a property that consist of a single housing unit. b) Libellé de la Loi / Wording of the legislation

TABLE RONDE ARC ET FINANCES CANADA PLANIFICATION FINANCIÈRE DU 9 OCTOBRE 2025

APFF - CONGRÈS 2025

9. Règle sur les reventes précipitées et location à court terme

Mise en situation

Au cours des dernières années, diverses mesures fiscales ont été mises en place afin de veiller à ce que le logement soit plus abordable et pour favoriser l’accession à la propriété à un plus grand nombre de Canadiens. Parmi ces mesures, certaines ont pour objectif, ultimement, de dissuader diverses pratiques qui peuvent avoir un impact sur la hausse des prix, dans le secteur immobilier.

À titre d’exemples, les règles sur les reventes précipitées énoncée au paragraphe 12(12) L.I.R., qui sont applicables aux dispositions effectuées après 2022, prévoient une présomption selon laquelle un gain résultant de la disposition de certains biens est un revenu entièrement imposable. Une autre de ces mesures, énoncée à l’article 67.7 L.I.R. et ajoutée en 2024, vise la limitation des dépenses relatives au revenu gagné provenant d’une location à court terme dite non conforme. Ces deux dispositions de la Loi de l’impôt sur le revenu touchent la disposition ou la location de certains biens servant d’habitation. Plus spécifiquement, les règles sur les reventes précipitées du paragraphe 12(12) L.I.R. visent un « bien à revente précipitée », expression qui est définie au paragraphe 12(13) L.I.R. et qui fait référence à un bien qui est notamment un « logement ». Toutefois, les règles sur la limitation des dépenses lors de la location à court terme prévues à l’article 67.7 L.I.R. visent plutôt un bien qui se qualifie de « bien résidentiel ».

Questions à l’ARC

Est-ce que l’ARC pourrait préciser :

a) Ce qui constitue un « bien […] qui est […] un logement » aux fins de la définition de « bien à revente précipitée », tel qu’il est énoncé au paragraphe 12(13) L.I.R.?

b) Ce que constitue un « bien résidentiel » aux fins de l’article 67.7 L.I.R.? Plus précisément, est-ce qu’une chambre ou encore une section d’une résidence (par exemple, le sous-sol), souvent appelée studio ou bachelor, fait partie de la définition de « bien résidentiel » énoncée au paragraphe 67.7(2) L.I.R.?

Réponse de l’ARC à la question 9a)

Le terme « logement » n’est pas défini dans la Loi de l’impôt sur le revenu. Par conséquent, en l’absence d’une définition conférant un sens technique particulier à ce terme aux fins de la définition de « bien à revente précipitée » du paragraphe 12(13) L.I.R., il faut s’en remettre à son sens ordinaire, ce qui inclut le sens que lui confère le dictionnaire. Une synthèse des définitions de différents dictionnaires nous permet de conclure qu’un logement est normalement représenté par un local ou un ensemble de locaux à usage d’habitation, occupé par une personne ou un groupe de personnes et qui inclut un certain nombre de caractéristiques telles qu’une cuisine, une salle de bain, etc. Cependant, aux fins de la définition de « bien à revente précipitée » les autres termes utilisés par le législateur, c’est-à-dire « bien […] qui est […] un logement » viennent restreindre la portée de la mesure à un bien qui est un seul logement. Ainsi, aux fins de l’application des règles sur les biens à revente précipitée, un « bien à revente précipitée », selon le sous-alinéa 12(13)a)(i) L.I.R., vise uniquement les biens qui comprennent un seul logement. La question de savoir si un bien comprend un seul ou plus d’un logement aux fins de la définition de « bien à revente précipitée » en est une à laquelle il n’est possible de répondre qu’après une analyse de l’ensemble des faits et circonstances pertinents.

Par ailleurs, bien que le paragraphe 12(12) L.I.R. ne s’applique pas lors de la disposition d’un bien qui n’est pas un bien à revente précipitée, il demeure essentiel de déterminer si une telle disposition donne lieu à un revenu tiré d’une entreprise ou en un gain en capital, ce qui ne peut se faire qu’à la suite d’un examen minutieux de certains critères qui ont été reconnus à maintes reprises par la jurisprudence. À cet effet, le Bulletin d’interprétation IT-459 (footnote 1) et les paragraphes 3 à 6 du Bulletin d’interprétation IT-218R (footnote 2) énoncent les principaux critères considérés par les tribunaux pour déterminer si la vente d’un bien donne lieu à un gain en capital ou à un revenu d’entreprise ainsi que les commentaires de l’ARC à leur sujet.

Réponse de l’ARC à la question 9b)

Essentiellement, le paragraphe 67.7(2) L.I.R. a pour objectif de refuser les dépenses de location (footnote 3) dans le calcul du revenu relativement à une « location à court terme non conforme » c’est-à-dire lors de la location d’un bien résidentiel qui est situé dans une province ou une municipalité qui ne permet pas l’exploitation d’une location à court terme (moins de 90 jours) ou encore, qui n’est pas conforme à l’ensemble des exigences provinciales ou municipales en matière d’enregistrement, de licence et de permis.

Selon le paragraphe 67.7(1) L.I.R., un « bien résidentiel » est la totalité ou une partie d’une maison, d’un appartement, d’une unité de copropriété, d’un chalet, d’une maison mobile, d’une roulotte, d’une maison flottante ou d’un autre bien, situé au Canada, dont l’utilisation est autorisée à des fins résidentielles selon les lois applicables de la province ou de la municipalité dans laquelle le bien est situé. Compte tenu de cette définition, l’ARC est d’avis qu’une chambre ou un sous-sol constitue un « bien résidentiel » au sens de la définition de cette expression prévue au paragraphe 67.7(1) L.I.R.

Eric Paquin

Anne Dagenais

Le 9 octobre 2025
2025-107145

FOOTNOTES

Note to reader: Because of our system requirements, the footnotes contained in the original document are shown below instead:

1. AGENCE DU REVENU DU CANADA, Bulletin d’interprétation IT-459, « Projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial » (archivé), 8 septembre 1980 (« Bulletin d’interprétation IT-459 »).

2. AGENCE DU REVENU DU CANADA, Bulletin d’interprétation IT-218R, « Bénéfices, gains en capital et pertes provenant de la vente de biens immeubles, y compris les terres agricoles et les terres transmises par décès et la conversion de biens immeubles qui sont des biens en immobilisation en biens figurant dans un inventaire et vice versa » (archivé), 16 septembre 1986 (« Bulletin d’interprétation IT-218R »).

3. Ces dépenses de location sont, au sens de la Loi de l’impôt sur le revenu, un « montant non conforme », qui est une expression définie au paragraphe 67.7(1) LIR. Cette définition prévoit que ce montant est restreint en fonction du nombre de jours dans l’année d’imposition durant lesquels le bien résidentiel a été une location à court terme non conforme par rapport au nombre de jours dans l’année d’imposition durant lesquels le bien résidentiel a été une location à court terme.

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 67.7 - Subsection 67.7(1) - Residential Property

a room or a basement can qualify as a “residential property”

The definition of a “flipped property” in s. 12(13)(a) refers to a “housing unit;” whereas the definition of “non-compliant short-term rental” in s. 67.7(1) depends on the concept of a “residential property” (also defined in s. 67.7(1)).

What is the difference? For example, would the latter include a bedroom or a section of a residence, such as a basement?

CRA indicated that the term “housing unit” used in the flipped property rules was restricted to a single housing unit.

As a “residential property,” as defined, referred to all or any part of a house, apartment, condominium unit, cottage, etc. (whose use for residential purposes was permitted by the municipal and provincial law), a room or basement would qualify as a residential property for such purposes.

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 12 - Subsection 12(13) - Paragraph 12(13)(a)

“housing unit” is restricted to a single housing unit

The definition of “flipped property” in s. 12(13)(a) refers to a “housing unit;” whereas the definition of “non-compliant short-term rental” in s. 67.7(1) depends on the concept of a “residential property” (also defined in s. 67.7(1)). What is the difference?

CRA indicated that the term “housing unit” used in the flipped property rules was restricted to a single housing unit.

As a residential property, as defined, referred to all or any part of a (legally compliant) house, apartment, condominium unit, etc., a room or basement would qualify as a residential property for such purposes.

Words and Phrases

housing unit

You are here

9 October 2025 APFF Financial Planning Roundtable Q. 9, 2025-1071451C6 F - Règle sur les reventes précipitées et location à court terme

View modes

Translation disclaimer