9 October 2025 APFF Financial Planning Roundtable Q. 7, 2025-1062470C6 - Vente partielle et revente précipitée

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Principal Issues: In a given situation, can the CRA confirm the tax treatment of the profit by a taxpayer upon the sale of a share of a right of ownership representing 50% in a property to a third party, when the taxpayer had acquired a share of the right of ownership representing 50 % interest in that property from his/her co-owner less that 265 days prior?

Position: In the given situation, the rules on flipped property outlined in subsections 12(12) to 12(14) of the ITA do not apply to this taxpayer. Therefore since the taxpayer owns only one property and the share of the right of ownership in the property is considered a capital property, the taxpayer must include the full amount of the profit realized from the sale of the share of the right of ownership in the cottage to the third party as a capital gain in the calculation of his/her income.

Reasons: The law.

FINANCIAL PLANNING ROUNDTABLE OCTOBER 9, 2025
2025 APFF CONFERENCE

7. Partial sale and flipped property

Particular Situation

Mr. A and Mr. B (two friends) were equal co-owners of a cottage located in Quebec. The cottage was a single-unit property. Each co-owner’s interest in the cottage was capital property.

The adjusted cost base ("ACB") of each co-owner was $100,000 (the purchase cost of the cottage in 2019 was $200,000).

In 2025, Mr. B sold his interest in the cottage to Mr. A for a sale price of $150,000 (the fair market value ("FMV") of the cottage at that time was $300,000).

Mr. A became the sole owner of the cottage:

50% acquired in 2019 (ACB of $100,000)
50% acquired in 2025 (ACB of $150,000)

Less than 12 months after that purchase, Mr. A sold a 50% co-ownership interest in the cottage to Mr. C (another friend) for a price equal to 50% of the cottage's FMV at that time (i.e., for a sale price of $175,000, the cottage having an FMV of $350,000).

Since Mr. A has held a 50% co-ownership interest in the cottage for less than 365 consecutive days prior to the disposition of a co-ownership interest in the cottage to Mr. C, we think that the rules set out in subsections 12(12) to 12(14) on flipped property could apply if all other conditions are satisfied. In this case, the possible scenarios are as follows:

(a) Mr. A owned a single property (the cottage), with a total ACB of $250,000. When he sold a 50% co-ownership interest in the cottage to Mr. C (whose ACB was $125,000), Mr. A realized a profit of $50,000 ($175,000 - $125,000):

since half of the 50% co-ownership interest sold to Mr. C was acquired less than 12 months before the sale to Mr. C, 50% of the $50,000 profit was business income of $25,000 and the other 50% of the profit was a capital gain of $25,000.

(b) Mr. A owned two identical properties (two undivided 50% co-ownership interests), each with an ACB of $125,000 (($100,000 + $150,000) / 2). When he sold his 50% co-ownership interest in the cottage to Mr. C (with an ACB of $125,000), Mr. A realized a profit of $50,000 ($175,000 - $125,000):

either Mr. A sold the 50% interest he acquired in 2019 (first-in, first-out ("FIFO") method). Since that interest was sold more than 12 months after its purchase, the $50,000 profit was a capital gain ($175,000 - $125,000).
or Mr. A sold the 50% interest he acquired in 2025 (last-in, first-out ("LIFO") method). Since that co-ownership interest was sold less than 12 months after purchase, the $50,000 profit is business income ($175,000 - $125,000).

(c) Mr. A owned two totally distinct properties, i.e. a 50% co-ownership interest with an ACB of $100,000 and another 50% co-ownership interest with an ACB of $150,000:

either Mr. A sold the 50% co-ownership interest he acquired in 2019 (FIFO). Since that co-ownership interest was sold more than 12 months after its purchase, the $75,000 profit was a capital gain ($175,000 - $100,000).
or Mr. A sold the 50% co-ownership interest he acquired in 2025 (LIFO). Since that co-ownership interest was sold less than 12 months after its purchase, the $25,000 profit was business income ($175,000 - $150,000).

In our opinion, Scenario (a) is the correct tax treatment.

Question to the CRA

Can the CRA confirm that the tax treatment of the particular situation is that described in scenario (a)?

CRA Response

Generally, the rules set out in subsection 12(12) on flipped property apply when a taxpayer realizes a gain on the disposition of "flipped property". The term "flipped property" is defined in subsection 12(13) and essentially refers to property that is a housing unit located in Canada (or a right to acquire such a housing unit) and owned or, in the case of a right to acquire, held, by the taxpayer for less than 365 consecutive days prior to its disposition, other than a disposition that can reasonably be considered to occur due to, or in anticipation of, one of the exemptions provided for in paragraph 12(13)(b).

In the particular situation, in order to determine whether or not the property satisfies the parameters of the definition of "flipped property", as set out in the preceding paragraph, we have assumed that the disposition of the co-ownership interest of the cottage to Mr. C did not occur because of or in contemplation of one of the exemptions provided for in paragraph 12(13)(b).

The term "housing unit" is not defined in the Income Tax Act. We must therefore rely on the ordinary meaning of that term and take into account the overall context of the text in which it is used, so that the interpretation adopted is in harmony with the spirit of the Income Tax Act and the intent of Parliament.

Thus, for the purposes of the application of the flipped property rules, CRA is of the view that a property that is, prior to its disposition, a housing unit under subparagraph 12(13)(a)(i) also includes a co-ownership interest in that property.

Consequently, in the particular situation, the principal issue is to determine whether Mr. A held a property that was a housing unit for less than 365 consecutive days before disposing of a co-ownership interest in the cottage to Mr. C.

In the particular situation, since Mr. A held a co-ownership interest in the cottage since 2019, the CRA is of the view that Mr. A had held a property that was a housing unit under subparagraph 12(13)(a)(i) for more than 365 consecutive days prior to the disposition of a co-ownership interest in the cottage to Mr. C for the purposes of subsection 12(13). Thus, the flipped property rules in subsections 12(12) to 12(14) did not apply to Mr. A upon the sale of a co-ownership interest in the cottage to Mr. C.

In conclusion, as stated in Scenario (a), the CRA agrees that Mr. A owned a single property (the cottage), with a total ACB of $250,000. However, since the flipped property rules in subsections 12(12) to 12(14) did not apply, and since Mr. A's co-ownership interest in the cottage was capital property, Mr. A must include the entire $50,000 profit realized on the sale of his co-ownership interest of the cottage to Mr. C as a capital gain in computing his income.

Lucie Allaire

October 9, 2025
2025-106247

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Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principal Issues: Dans une situation donnée, est-ce que l’ARC peut confirmer le traitement fiscal du profit réalisé par un contribuable au moment de la vente d’une quote-part de 50 % dans un bien à un tiers alors qu’il a acheté, moins de 365 jours avant, la quote-part de 50 % dans ce même bien de son coindivisaire? / In a given situation, can the CRA confirm the tax treatment of the profit by a taxpayer upon the sale of a share of a right of ownership representing 50% in a property to a third party, when the taxpayer had acquired a share of the right of ownership representing 50 % interest in that property from his/her co-owner less that 265 days prior?

Position: Dans la situation donnée, les règles sur les reventes précipitées énoncées aux paragraphes 12(12) à (14) L.I.R. ne s’appliquent pas à ce contribuable. Par conséquent, puisque ce contribuable ne détient qu’un seul bien et que la quote-part est un bien en immobilisation, il doit inclure dans la calcul de son revenu la totalité du profit réalisé lors de la vente de la quote-part du chalet au tiers à titre de gain en capital. / In the given situation, the rules on flipped property outlined in subsections 12(12) to 12(14) of the ITA do not apply to this taxpayer. Therefore since the taxpayer owns only one property and the share of the right of ownership in the property is considered a capital property, the taxpayer must include the full amount of the profit realized from the sale of the share of the right of ownership in the cottage to the third party as a capital gain in the calculation of his/her income.

Reasons: La Loi. / The law.

TABLE RONDE ARC ET FINANCES CANADA – PLANIFICATION FINANCIÈRE DU 9 OCTOBRE 2025

APFF – CONGRÈS 2025

7. Vente partielle et revente précipitée

Situation donnée

Monsieur A et Monsieur B (deux amis) sont indivisaires, en parts égales, d’un chalet situé au Québec. Le chalet est un bien qui ne comprend qu’un seul logement. La quote-part de chaque indivisaire dans le chalet est un bien en immobilisation.

Le produit de base rajusté (« PBR ») de chaque indivisaire est de 100 000 $ (le coût d’achat du chalet en 2019 est de 200 000 $).

En 2025, Monsieur B vend sa quote-part dans le chalet à Monsieur A pour un prix de vente de 150 000 $ (la juste valeur marchande (« JVM ») du chalet à ce moment est de 300 000 $).

Monsieur A devient donc propriétaire unique du chalet :

50 % acquis en 2019 (PBR de 100 000 $)
50 % acquis en 2025 (PBR de 150 000 $)

Moins de 12 mois après cet achat, Monsieur A vend une quote-part de 50 % du chalet à Monsieur C (un autre ami) pour un prix égal à 50 % de la JVM du chalet à ce moment (soit pour un prix de vente de 175 000 $, le chalet ayant une JVM de 350 000 $).

Puisque Monsieur A détient une quote-part de 50 % du chalet depuis moins de 365 jours consécutifs avant la disposition d’une quote-part du chalet à Monsieur C, nous pensons que les règles énoncées aux paragraphes 12(12) à 12(14) de la Loi de l’impôt sur le revenu (« L.I.R. ») sur les reventes précipitées pourraient trouver application si toutes les autres conditions sont respectées. Dans ce cas, les scénarios possibles sont les suivants :

a) Monsieur A détient un seul bien (le chalet), dont le PBR total est de 250 000 $. Lorsqu’il vend une quote-part de 50 % du chalet à Monsieur C (dont le PBR est de 125 000 $), Monsieur A réalise un profit de 50 000 $ (175 000 $ – 125 000 $) :

puisque la moitié de la quote-part de 50 % vendue à Monsieur C a été acquise moins de 12 mois avant la vente à Monsieur C, 50 % du profit de 50 000 $ est un revenu d’entreprise de 25 000 $ et l’autre 50 % du profit est un gain en capital de 25 000 $.

b) Monsieur A détient deux biens identiques (deux quotes-parts indivises de 50 %), dont le PBR de chaque bien est de 125 000 $ ((100 000 $ + 150 000 $) / 2). Lorsqu’il vend une quote-part de 50 % du chalet à Monsieur C (dont le PBR est de 125 000 $), Monsieur A réalise un profit de 50 000 $ (175 000 $ – 125 000 $) :

soit Monsieur A vend la quote-part de 50 % qu’il a acquise en 2019 (méthode de premier entré premier sorti (« PEPS »)). Puisque cette quote-part est vendue plus de 12 mois après son achat, le profit de 50 000 $ est un gain en capital (175 000 $ – 125 000 $).
soit Monsieur A vend la quote-part de 50 % qu’il a acquise en 2025 (méthode de dernier entré premier sorti (« DEPS »). Puisque cette quote-part est vendue moins de 12 mois après son achat, le profit de 50 000 $ est un revenu d’entreprise (175 000 $ – 125 000 $)).

c) Monsieur A détient deux biens totalement distincts, c’est-à-dire une quote-part de 50 % dont le PBR est de 100 000 $ et une autre quote-part de 50 % dont le PBR est de 150 000 $ :

soit Monsieur A vend la quote-part de 50 % qu’il a acquise en 2019 (PEPS). Puisque cette quote-part est vendue plus de 12 mois après son achat, le profit de 75 000 $ est un gain en capital (175 000 $ – 100 000 $).
soit Monsieur A vend la quote-part de 50 % qu’il a acquise en 2025 (DEPS). Puisque cette quote-part est vendue moins de 12 mois après son achat, le profit de 25 000 $ est un revenu d’entreprise (175 000 $ – 150 000 $).

À notre avis, le scénario a) est le bon traitement fiscal.

Question à l’ARC

Est-ce que l’ARC peut confirmer que le traitement fiscal de la situation donnée est celui décrit dans le scénario a)?

Réponse de l’ARC

Généralement, les règles énoncées au paragraphe 12(12) L.I.R. sur les reventes précipitées s’appliquent lorsqu’un contribuable réalise un gain lors de la disposition d’un « bien à revente précipitée ». L’expression « bien à revente précipitée » est définie au paragraphe 12(13) L.I.R. et réfère essentiellement à un bien qui est un logement (ou le droit d’acquérir un tel logement) situé au Canada, qui est détenu par un contribuable pendant moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition, sauf s’il est raisonnable de considérer que la disposition se produit en raison ou en prévision de l’une des exemptions prévues par l’alinéa 12(13)b) L.I.R.

Pour la situation donnée, afin de déterminer si le bien respecte ou non les paramètres de la définition de « bien à revente précipitée », telle qu’elle est énoncée au paragraphe précédent, nous tenons pour acquis que la disposition de la quote-part à Monsieur C ne se produit pas en raison ou en prévision de l’une des exemptions prévues à l’alinéa 12(13)b) L.I.R.

Concernant la notion de « logement », ce terme n’est pas défini dans la Loi de l’impôt sur le revenu. Il faut donc s’en remettre au sens courant de ce terme et tenir compte du contexte global du texte dans lequel il est utilisé de façon à ce que l’interprétation retenue s’harmonise avec l’esprit de la Loi de l’impôt sur le revenu et l’intention du législateur.

Ainsi, pour les fins de l’application des règles sur les reventes précipitées, l’ARC est d’avis qu’un bien qui est, avant sa disposition, un logement selon le sous-alinéa 12(13)a)(i) L.I.R. vise aussi une quote-part dans ce bien.

Par conséquent, dans la situation donnée, le principal enjeu est de déterminer si Monsieur A détient un bien qui est un logement pendant moins de 365 jours consécutifs avant la disposition d’une quote-part du chalet à Monsieur C.

Dans la situation donnée, puisque Monsieur A détient une quote-part du chalet depuis 2019, l’ARC est d’avis que Monsieur A détient un bien, qui est un logement selon le sous-alinéa 12(13)a)(i) L.I.R., depuis plus de 365 jours consécutifs avant la disposition d’une quote-part du chalet à Monsieur C pour l’application du paragraphe 12(13) L.I.R. Ainsi, les règles sur les reventes précipitées énoncées aux paragraphes 12(12) à 12(14) L.I.R. ne s’appliquent pas à Monsieur A lors de la vente d’une quote-part du chalet à Monsieur C.

En conclusion, comme vous mentionnez dans le scénario a), l’ARC est d’accord que Monsieur A détient un seul bien (le chalet), dont le PBR total est de 250 000 $. Par contre, puisque les règles sur les reventes précipitées énoncées aux paragraphes 12(12) à 12(14) L.I.R. ne s’appliquent pas et que la quote-part de Monsieur A dans le chalet est un bien en immobilisation, Monsieur A doit inclure dans la calcul de son revenu la totalité du profit de 50 000 $ réalisé lors de la vente de la quote-part du chalet à Monsieur C à titre de gain en capital.

Lucie Allaire
Le 9 octobre 2025
2025-106247

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 12 - Subsection 12(13) - Paragraph 12(13)(a) - Subparagraph 12(13)(a)(i)

a housing unit includes a co-ownership interest therein for purposes of the flipped property rules

Mr. A, who had held a cottage in equal ownership with Mr. B since 2019, purchased the co-ownership interest of Mr. B in 2025. Less than 12 months later, he sold a 50% co-ownership interest in the cottage to Mr. C, also a friend.

After noting that it considered a housing unit to include a co-ownership interest therein for the purposes of s. 12(13)(a)(i), CRA stated:

[S]ince Mr. A held a co-ownership interest in the cottage since 2019, the CRA is of the view that Mr. A had held a property that was a housing unit under subparagraph 12(13)(a)(i) for more than 365 consecutive days prior to the disposition of a co-ownership interest in the cottage to Mr. C for the purposes of subsection 12(13). Thus, the flipped property rules in subsections 12(12) to 12(14) did not apply to Mr. A upon the sale of a co-ownership interest in the cottage to Mr. C.

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